作为一名行业老兵，他见证并参与了中国物业发展全过程;从一个项目到50个项目，他努力让业主和员工满意且惊喜。用现代企业制度赋能传统产业，他有哪些心得体会，物业管理行业发展到今天与居民生活须臾不可分离，又有哪些难点痛点。《用现代企业制度打造一支物业“铁军”》——909济南经济广播记者郭慧对话山东省物业行业发展突出贡献奖获得者、济南市十佳物业服务精英、济南新汇物业总经理吴洪杰，正在进行。

　　2020年1月7号，一场济南市民期盼已久的大雪飘然而至，泉城到处琼楼玉宇，浪漫美景刷爆朋友圈，但是对于新汇物业公司来说，这也是一场“战役”的开始。六号下午5：20，总经理吴洪杰将天气预报通知发到工作群，同时提醒大家“启动恶劣天气应急预案”，几分钟内，公司50个项目负责人落实情况已经全部跃然于屏幕，每个项目应到人数，实到人数，是否安全到岗，电话落实情况，项目所在地具体天气，除雪工作即刻进展，短短几十个字，干脆利落，用结果和数据说话，颇具“铁军”风范，吴总说，这样的工作方式，工作作风，他们已经持续了很多年。

　　【吴洪杰：在2015年我们和一家咨询公司聚英国际——后来陈平老师自己创立了微观学社，我们一直跟随着学习，那么我们从那个时候开始，除了公司的九大运营系统，规范的运作，我们能够突出的表现出来的有两个措施，一个是企业文化系统，另一个就是运营管控系统，就是我们的日总结、日计划;月度咨询改善会。2014年我们就有了微信的工作群、管理群，我们每天的晨会，用三五分钟晨会的时间，参加人员、主持、晨会的内容、员工的精神面貌等等，有图片有内容，就是结果呈现，第2个就是交代有具体的什么工作，比如这个这是项目上的：“诵读企业文化，做好3楼会议服务、各楼层卫生清理，强调品质保证”;“由于施工随时注意清理卫生，强调履行工作职责，安排雪后清理”。日结果提交是在晚上8点之前，要把当天的工作结果呈现，把明天的主要工作安排做报告，都有时间节点，有工作结果，工作结果要求量化。】

　　建立现代和科学的企业管理制度，提高整个团队标准化的执行力和工作效率，是吴洪杰近几年来一直努力在做的，也是他认定的解决物业企业诸多问题的核心抓手，为此，他将咨询公司作为“外脑”引入企业，助力建立现代企业制度、理念和文化，有的企业几个月就能通过的质量管理体系认证，新汇物业用了好几年，因为他希望将所有内容真正落到实处;每年拿出企业利润10%进行员工培训，同时引入“企业管理机器人”系统，正向引领，反向倒逼，让团队拧成一股绳，时刻处在同一频道上;心态开放、工作闭环;日计划月总结，时刻进行“微创新”……所有这些，成就了新汇物业在业内“不求第一，只做唯一”的良好口碑!

　　【记者：我们都知道其实从事物业行业的人员，无论是年龄、学历……

　　吴洪杰：就是大家都认为文化水平也不是太高，

　　记者：对，那所以所有的这些理念能够最终转化成是一个个的行动，一个个的动作，然后呈现在业主面前，是很不容易的。

　　吴洪杰：对。我们说业绩的背后是团队，团队的背后是机制，机制的背后是文化，文化的背后是心态。那么员工的心态怎么去打造呢，从我自己来说，我身体力行的一辈子只做一件事，你要觉得这件事情是有意义的，从具体的工作当中来寻找我们工作的意义，上升到我们人生的意义。有很多过来应聘找工作的，我首先问他，不管你原来是做哪一行的，现在你进入了物业服务行业，你是否愿意?

　　记者：就像人们在教堂里面结婚一样，无论什么风雨交加，无论是业主的责难……

　　吴洪杰：对，你都不改初衷。第2句我给你介绍一下我们新汇物业的情况，我再问你是否愿意加入新汇物业，如果这两个回答都是yes。我们再谈第3个问题，你来了以后，先从事什么工作，公司给予你什么待遇，给你提供什么环境，如果没有前面的两条，我就不会进入第3个话题。以前说干一行爱一行，现在是爱一行干一行，我们要求我们的员工在学习转化的过程当中，不能简简单单的回答说我是扫地的、我是看门的、我是保洁员、我是保安员。比如说我们的保安员，我们要很自豪的说：“我们是业主安全的服务员”，特别是在我们行业还没有得到广泛的社会尊重的情况下，我们自己首先要看得起我们自己这份有意义的工作，这个是我们给员工的引导，我们能做到这样，我们想到的我们团队的这种生命力，《士兵突击》有这么一个电视剧，07年左右我们就组织员工观看《士兵突击》：不抛弃不放弃。有很多这样的例子。

　　记者：您讲几个?

　　吴洪杰：举个例子，财税大厦是我们新汇物业承接的第1个项目，20年没有换过物业公司，刚刚过去的2019年底，税务局接了一个十分重大而艰巨的任务，来自全国的100多名各级领导来税务局参加个人所得税试点运行工作，前后30天，而且这个工作除了正常的物业，还有餐饮和会议，既要保证井然有序，同时因为它是个临时性的工作安排，比如说白天要开什么会，晚上要开什么讨论会，好多工作随机来定的，那么就要求我们的人随时待命。开完会之后，我们要清理卫生，开会之前我们要做好会务准备，还有正常的物业的保洁。当时国家税务总局有两位司长对这项工作给我们有个评价。一位罗司长说，“全国没有几个单位能达到这样的标准”;另外一位张司长说，“感到非常震撼，各项工作井井有条，运行也很规范”。我们有一些客人、客户、同行来到我们大厦的时候，也有好几次表示震撼和震惊。他们用这种同行或者客户的标准，对我们的设备设施的，还有我们的公共区域，随手一摸，无论是设备设施，还是消防栓和卫生间这些地方，一点灰尘都没有，一尘不染。然后我们的地面，他问我们：“你们打了蜡吗?” ——能照出人影来，包括我们20年维护设备设施，保证正常运行，那么体现我们物业服务的这种价值：保值增值。】

　　上世纪八十年代初，中国第一家物业公司诞生于深圳，那时候，几乎所有人不知“物业管理”为何物。到今天，每座城市的每栋建筑几乎都离不开这个行业，56岁的吴洪杰总经理见证并参与了整个过程，作为中国第一批物业管理从业人员，他以资深职业经理人的身份由深圳派驻济南，也已经20年，在他的带领下，新汇物业目前服务50多个项目，员工近千人，特别是在办公物业领域形成自己明显优势，近十个项目服务十年以上，多个项目从普通物业服务扩展到餐饮、会务甚至档案管理、资产管理、司机等全套后勤工作，深耕行业20年，以汇聚点滴,成就美好为初心的新汇物业已经成为行业一个响亮的招牌，吴洪杰本人也获得了这个行业能够获得的几乎所有荣誉和认可——中国物业管理协会理事、山东省物业管理协会常务理事、山东省物业行业发展突出贡献奖、济南市十佳物业服务精英、济南市物业管理行业协会第三届理事会会长等等。

　　作为行业资深专家，吴洪杰总经理每年外出讲课、与同行交流要有几十场，知无不言，言无不尽，他自称“笨人”：不擅言辞、做事认真甚至较真，而这也成为新汇物业的企业文化关键词，他以此为荣。细聊起来，他对整个行业从具体操作细节到行业前沿趋势都如数家珍，能够感受到他对这个行业发自内心的热爱，也因此，他对行业难点痛点的把握，比一般从业者都要深刻的多：

　　【吴洪杰：第一个是当前物业服务行业的成本比较高，而且越来越高，和我们物业服务收费偏低，形成一个矛盾。尤其是现在一些住宅前期物业服务，它受政府指导价限制。比如说济南市2012年颁布的收费标准，从12年那时候开始算，到现在六七年时间，我们各项费用，或者物价指数的增长，至少是每年5%以上，但是我们物业费的标准还是执行7年前的标准。

　　记者：这个是济南市的问题，还是山东省的问题，还是全国范围内都是这个情况?吴洪杰：这个有一定的普遍性。但是像广东省价格就是放开的，物业公司可以自己定价。现在我们要招聘人员，提供的待遇，你低于市场的水平，你根本就招不到人。

　　记者：现在一个人的成本得多少?

　　吴洪杰：一个人的成本，你算济南市最低工资标准1910，再加上社保879.361，不到3000块钱。那么我们现在基层保洁员都拿到2000多，还有我们的工装、加班福利这些算下来的话，你起码也到每年4万多，这是直接的人工成本，还有其他的费用呢?还有比如说我们小区的话，还有设备设施的运行费用、管理养护的费用，材料的开支，还有保险费用。

　　记者：也就是说你按照目前标准，物业公司是入不敷出的?怎么办呢?而且现在物业公司也在努力的拿新项目。

　　吴洪杰：所以我们聘用一些比如说他在原单位已经退休，所以我们现在为什么说业主说你看你我们都给你交物业费，你这些人员都年龄多大了?除了你刚才说我们年轻人是不是愿意加入这个行业的问题之外，我们也是源于我们的这种经济核算，不得已，我们聘用一些已经退休的了，他就到我们公司来就业，我们就不需要给他交社保;另外一个比如说我们开展校企合作，学校一些学生或者说就是实习生，那么我们给他支付劳动报酬，但是在他实习阶段，我们不需要支付社保的费用;再就是购置一些设备和机器如清洁扫地机等，提高工作效率来降低用工成本;努力拿新项目可以分摊和降低管理成本。就只能是采用这样的一些办法来降低人工成本。

　　第二个矛盾是咱们政策支持和扶持的力度和行业发展需要的相对滞后的问题。我举个例子，比如说我们退休人员这个企业一次性支付独生子女退休补贴。

　　记者：额度还不小是吧?

　　吴洪杰：一个人就要2万多块钱，这块钱也是企业承担。据我了解全国出台这样的政策，企业退休人员的一次性这种补贴，只有山东省一个省，光这一项费用也是企业一个很大的负担。

　　记者：但这个政策很老了是吧?

　　吴洪杰：他是《山东省计划生育条例》里面规定的。

　　记者：咱们每年比如说办理退休手续的有多少?

　　吴洪杰：我们这几年每年有五六个，我去年2019年我就支付了将近10万元。

　　记者：这样其实可能是随着企业年龄企业的年限越来越长，这种情况会越来越多。

　　吴洪杰：每年会增加的更多一些，所以我也想借这个机会替我们行业来呼吁，这是个问题。】

　　从业人员素质参差不齐，与业主不断提升的物业需求之间的矛盾、让科技应用和资本推动实现普惠、改善行业舆论环境……这些问题都在他心里反复揣摩，新的时代背景下，人口红利消失，物联网、互联网在任何一个行业都在发挥越来越重要的作用，传统行业要生存、发展、转型，能力建设是重中之重，也因此，中国物业管理协会将2020年定为“能力建设年”，吴洪杰也相应的在新的一年里启动他的“汇才计划”，用优秀团队来带动整个企业的进一步发展。

　　【吴洪杰：我们做物业管理讲服务，这个永远不变。第2个就是我们物业管理的价值，就体现在刚才我说的我们对建筑物的打理，里面有很多我们的专业技术，比如保洁，你不要小看保洁、绿化，这种专业含量，技术含量都是相当高的。包括我们像水、电、空调、电梯、我们不能说因为我们强调服务，强调生存或者说是企业的经营，我们把这个丢了，我们是专业打头，即便有良好的服务意识、服务态度，但是你没有过硬的这种服务本领，那么我们物业服务行业也不复存在。

　　所谓“汇才计划”，对外广纳贤才，对内我们要通过我们的团队培训、培养和团队建设，来打造我们团队的综合素质。因为我们刚才谈到，无论你是采用什么样的技术，互联网技术还是你开展什么样的经营，你公司发展到多大的规模?到最后还是落到人，我们新旧动能转换也落实到人，我们还是说我们的业绩背后是团队，团队背后是机制，机制背后是文化，文化背后是心态，也就是不管是新旧动能，还是企业发展的是否基业常青，我们是否能够满足我们业主的需求和满意，还是落到人。】

　　成立将近四十年的物业管理行业是吴洪杰眼里的“朝阳产业”，在他看来，继承我国房地产行业发展特色，我国物业管理行业注定将呈现出一个规模大、增速高的蓝海市场，规模扩大，需求升级，新汇物业必须练好内功，才可能成为“值得信赖的标杆物业服务品牌”。

　　(《济南新动能百人访谈》由有人物联网独家冠名播出)